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  香港金管局于9月23日向银行发出最新指引,将物业按揭贷款利率压力测试要求由现时的3厘下调至2厘,并适用于所有物业按揭贷款。

  是次放宽压力测试的决定,相信是因今年楼市疲弱及加息周期开始。根据土地注册处最新资料显示,今年首八个月现楼按揭宗数录得5.9014万宗,对比去年同期的6.4777万宗减少5763宗或8.9%。今年首八个月楼花按揭宗数则为3074宗,对比去年同期的3900宗减少826宗或21.2%,创十一年来同期新低。另外,香港加息周期开始,现时已有多间银行陆续上调最优惠利率(P),相信年内亦将追加息,市民入市门槛将进一步增加。

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  放宽压力测试要求后,入市门槛将会下调。假设以贷款额500万元、还款期为25年、选用H按(拆息按揭)H+1.3%,现时H按实际息率已升至封顶息率P-2.25%,实际息率为2.875厘,放宽压力测试要求前,加3厘压力测试要求为5.3057万元,放宽压力测试要求后,加2厘压力测试要求为4.8111万元,即减少4946元或9.3%。

  放宽压力测试的消息一经放出,即时带动经络网站浏览量显著提高。根据经络按揭转介研究部数据显示,放宽压力测试后的周末,经络网站浏览量按周急升逾三成,其中按揭计算机的使用量更急升逾1.4倍,反映在加息周期下,入息能否通过压力测试为置业人士的一个重要考量。

  事实上,放宽压力测试除了可以降低置业人士于加息周期的入市难度,亦可帮助早前购买一手楼并以建期上会的买家,以及欲从发展商高成数按揭转按至银行的业主更易上会及转按,对楼市起正面支持作用。

  不过,笔者要提醒有意置业人士,要留意按揭利率有可能跟随大市调升,而本港加息周期开始,银行年内将有机会逐步追加上调P息,而当P息增加,压力测试要求亦将会相应地增加。因此,置业前应评估当中涉及的利率和自身财务风险,并确保有长远稳健的财务安排才好入市。

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